Испания – восхитительная страна. Она славится своим мягким теплым климатом, разнообразными деликатесами, богатым историческим и культурным наследием. Покупка недвижимости в Испании очень многообещающее дело, поскольку может послужить надежным пропуском в еврозону. Купив недвижимость в Испании можно приобрести мультивизу, которая разрешает находиться в стране 180 дней, по 90 дней раз в полгода. Кроме того, если покупатель открывает свое дело или вкладывает деньги в предприятия на территории Испании, он может получить также вид на жительство в стране.
Купить недвижимость в Испании можно с помощью банковского кредита. Условия ипотеки очень выгодные, а оформление сделки на недвижимость не вызовет больших трудностей. Ипотека в Испании составит приблизительно 60-70% от стоимости недвижимости на срок до 30 лет при ставке 2-3% в год. Кредит можно погашать раньше срока, при этом расходы обойдутся в 1% от суммы остатка. Следует иметь ввиду, что для успешного ипотечного кредитования нерезидентов, их месячный подтвержденный доход должен быть не менее 3500 евро.
Осторожно – кризис
Но, несмотря на неоспоримые достоинства этой страны, нужно хорошенько взвесить все «за» и «против», прежде чем купить недвижимость. Испания очень тяжело переживает кризис, это отражается не только на экономическом состоянии страны, но и на состоянии рынка недвижимости. По словам директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills» Игоря Индриксонса, уровень безработицы в стране поднялся до 20%, и при этом увеличилась сумма государственного долга. Экономика Испании не была диверсифицированной, поэтому из-за кризиса сильнее всего пострадала главная ее направленность – туристическая, а именно: развитие инфраструктуры отдыха и инвестиции в недвижимость.
Испания в период с 2001 по 2006 год была одним из лидеров продаж недвижимости иностранным гражданам, отмечает президент Международной риэлтерской компании «Gordon Rock» Станислав Зингель. Годичный рост цен на жилье в отдельные периоды достигал 20%. В это время Испания активно застраивалась, развивалась инфраструктура, возводились жилые комплексы, элитные апартаменты, которые моментально раскупались. Неплохие условия кредитов так же способствовали намерениям иностранцев купить недвижимость. Испания была на пике популярности, но с приходом кризиса искусственно созданный перекупщиками ажиотаж испарился. Поток клиентов понемногу пошел на спад, многие застройщики были вынуждены заморозить строительство или уйти с рынка. По подсчетам управляющего директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, на испанских курортах пустует более полутора миллиона нераспроданного жилья, и в основном это недвижимость от застройщика.
Испания для россиян
Наших сограждан пока не затронули проблемы испанской экономики. В рейтинге желающих купить недвижимость, Испания набирает 15% обращений от россиян и удерживает второе место, уступая лишь Болгарии (17%), – отмечает Евгений Скоморовский.
Директор компании «Rentsale» Юлия Титова рассказывает, что наибольшим спросом на недвижимость от застройщика в Испании пользуются такие регионы как Коста Брава, Тенерифе, Коста Бланка. Директор департамента элитной недвижимости «Knight Frank» Елена Юргенева добавляет в этот список Майорку и Марбелью на побережье Коста дель Соль. И не случайно, ведь это наиболее посещаемые туристами места, которые имеют развитую инфраструктуру, направленную на летний отдых. Благодаря простым условиям приобретения жилья и низким ценам на недвижимость, которые предлагает застройщик, Испания стала домом для многих россиян. При этом ценовой диапазон жилья колеблется: это и небольшие городские квартиры и элитная загородная недвижимость.
Испания постепенно отстраивается, по всему средиземноморскому побережью страны появляются современные жилые комплексы, с развитой инфраструктурой и дополнительными услугами. Стартовая цена квартир с 1-2 спальнями в таких ЖК начинается со 100 тысяч евро, возможны скидки, если продавцом выступает сам застройщик. Испания, все же, популярная страна, поэтому стоимость дорогих апартаментов в престижных комплексах осталась прежней – 150-300 тысяч евро. Также, прежние и цены на элитные виллы и особняки в таких известных среди покупателей регионах как Коста дель Соль, Коста Брава, Майорка, Коста Бланка, Тенерифе.
Что сейчас в моде?
Юлия Титова обозначила несколько интересных рыночных предложений, которые наиболее точно отражают цены на недвижимость в стране. Одним из них является жилой комплекс Montesol, в котором можно удачно купить недвижимость. Испания, а особенно регион Коста Бланка, в котором находится комплекс, – это рай для туристов. ЖК расположен почти у самого моря, и здесь есть все для качественного отдыха: трехспальные апартаменты с двумя санузлами, система центрального кондиционирования, гидромассаж, крытый солярий, гараж, а также собственный сад. На территории, кроме плавательного бассейна и спортивных площадок, разбито много зеленых зон для отдыха. Площадь апартаментов в жилом комплексе Montesol от 136,88 кв. м, наименьшая цена – 220 тысяч евро.
Необходимо также упомянуть о жилом комплексе Los Altos del Golf, который расположен на Майорке. Как раз сейчас начинается предпродажная рекламная кампания, которую проводит застройщик. Испания имеет свой стиль маленьких средиземноморских деревушек, это разноцветные фасады, портики, широкие террасы и аккуратные садики. Именно такой идеей руководствовались дизайнеры комплекса. На продажу будет выставлено 4 дома, 2 из которых двухспальные и 2 четырехспальные. Общая площадь апартаментов от 111,78 кв.м., за которую назначена цена от 355 тысяч евро.
Конечно же, нужно рассмотреть и другие варианты жилья на рынке, прежде чем выбрать и купить недвижимость. Испания – это удивительная страна, где так отлично сочетаются между собой золотые пляжи и высокие горы. Ллорет-де-Мар находится именно в такой гористой местности, в полутора километрах от популярного пляжа Кала Каньелес. Здесь возведен новый дом стоимостью 500 тысяч евро. Площадь апартаментов 160 кв.м., плюс к этому участок земли 800 кв.м. В доме три спальни, два санузла, гараж, терраса с которой открывается чудесный вид на побережье.
На первичном рынке, покупка недвижимости в Испании, может обойтись намного дешевле, поскольку застройщики часто предоставляют большие скидки своим клиентам. Примером тому может служить ЖК Margaritas-Barea, построенный в г. Вера (Costa Almeria). Комплекс расположен в непосредственной близости к морю, на территории есть бассейн, зеленые зоны, спортивные площадки. Для тех кто воспользуется скидкой в 23%, которую делает застройщик, Испания станет еще доступнее. К примеру, квартира метражом 62 кв.м., с 2 спальнями, 2 санузлами и открытой террасой сейчас продается всего за 99 тысяч евро, при старой цене в 128 тысяч.
Другой пример – жилой комплекс Andalus Veranda (г. Вера). Квартиры в комплексе, двуспальные, с оборудованной кухней и просторной террасой продаются со специальной скидкой в 13%, которую предлагает застройщик. Испания в миниатюре – так можно описать этот комплекс, ведь кроме уютных домиков, выполненных в классическом национальном стиле, на территории комплекса расположено большое количество зеленых зон и садов. Здесь есть бассейн, спортивный зал, турецкие бани, сауна, СПА и т.д. Квартиру площадью около 60 кв.м. при стартовой цене 187 тысяч евро, можно купить за 162,9 тысяч воспользовавшись скидкой на недвижимость от застройщика
Испания всегда привлекала миллионеров и состоятельных людей. По данным Елены Юргеневой, наибольшим спросом среди такого класса покупателей пользуются дорогие предложения – это загородные дома и элитные виллы стоимостью от 1,5 до 5 миллионов евро. Игорь Индриксонс отметил, что несмотря на умопомрачительные цены на жилье, кризис помог приобрести людям элитную недвижимость в Испании в несколько раз дешевле.
Состояние цен на рынке недвижимости
Мнения относительно того, насколько недвижимость в Испании стала дешевле, разделились. Официальные цифры снижения цен за год, которые обнародовали официальные испанские источники, – 4,7%, но многие эксперты их опровергают. По словам Елены Юргеневой, цены на рынке недвижимости снизились на 10%-20%, это произошло в связи со сложной экономической ситуацией в стране. По данным компании «Century 21 Запад», показатели снижения цен, в зависимости от региона, достигают от 20% до 30%. Особенно существенным стало падение цен в прибрежных районах, здесь они снизились почти вдвое. Теперь, купить недвижимость в Испании можно фактически за бесценок.
Однако нужно также отметить, что подешевели далеко не все виды жилья. Некоторые компании продолжают активное строительство и успешные продажи, а другие несут огромные убытки из-за отсутствия продаж, пытаются хоть как-то исправить ситуацию и погасить кредиты отмечает Юлия Титова. Она рассказывает, что покупка недвижимости в Испании стала настолько заманчивой, что иногда сами покупатели становятся успешными предпринимателями. Был случай, когда клиент риэлтерской фирмы, присматривая элитное жилье для себя, были настолько поражен ценами на недвижимость от застройщика в Испании, что скупил большое количество банковской недвижимости по бросовой цене.
Как не ошибиться покупая недвижимость в Испании?
В последнее время многие риэлтерские агентства размещают привлекательные объявления о продаже элитных застроек по очень низким ценам. Станислав Зингель предупреждает, что цена в 40-60 тысяч евро является слишком низкой для жилья такого класса, и здесь возможен подвох или специальный рекламный ход. Также эксперт заметил, что многие постройки, находящиеся на первой линии, возведены с нарушением закона и подлежат сносу в течение 1-2 лет. Станислав Зингель подмечает, что удачной возможностью купить недвижимость в Испании, сэкономив при этом деньги, может стать покупка жилья по специальным предложениям застройщиков, которые часто проводят сезонные скидки, а также предлагают бонусы в виде парковочных мест, мебели и т.п. В случае распродажи оставшихся объектов недвижимость от застройщика в Испании обходится почти вполовину дешевле.
Но все же не стоит проявлять беспечность и безоговорочно полагаться на безопасность сделки, покупая недвижимость от застройщика. Испания, как и любая европейская страна, имеет свои нормы оформления земельно-имущественных отношений, поэтому важно, чтобы застройщик их соблюдал. Игорь Индриксонс считает, что одним из довольно безопасных вариантов может стать покупка жилья на первичном рынке с помощью кредитования. Он отметил, что специалисты банка не только могут достоверно установить статус земли, но и предоставляют квалифицированную помощь в оформлении сделки. На вторичном рынке покупка недвижимости в Испании относительно безопасна. Здесь представлен очень широкий выбор разнообразных типов жилья, при этом из-за большого количества предложений, цена, заявленная на продажу, и цена, за которую покупается жилье, существенно друг от друга отличаются.
Перспективы развития рынка недвижимости в Испании совсем не оптимистичны. Многие эксперты, среди них и Елена Юргенева и Евгений Скоморовский, полагают, что цены будут снижаться и дальше. Игорь Индриксонс подчеркивает, что в случае дальнейшего снижения цен на недвижимость, Испания потеряет значительную долю инвестиций в рынок жилищного строительства. Зато приобретать недвижимость для себя в ближайшие десять лет станет еще выгодней, – подчеркнул он.
Полезная информация для тех, кто хочет купить недвижимость в Испании
Оформление сделки
Чтобы стать полноправным владельцем жилья в любой стране нужно учесть все нюансы и правильно оформить документы на покупку-продажу, будь то жилье со вторых рук или недвижимость от застройщика. Испания – это страна, где жилье позволяется приобретать всем, не зависимо от того имеют ли они статус резидента или нет. Заключение сделки проходит в несколько этапов. Сначала покупатель должен в обязательном порядке получить идентификационный номер иностранца (Numero de Identificacion de Extranjero) в местном управлении полиции. Далее клиенту необходимо открыть расчетный счет в банке и внести на него депозит в размере 6000 евро для резервации объекта недвижимости. Только после резервации жилья оформляется контракт о желании клиента пробрести недвижимость в Испании, в котором указывается полная стоимость объекта. После подписания контракта покупатель выплачивает аванс в размере 10% от заявленной стоимости. В аванс входят также деньги, положенные как депозит на расчетный счет банка.
Владельцем имущества является физическое лицо, на которого оформлена купчая. Купчая, или Эсктритура (Escritura Publika), подготавливается испанским нотариусом в течение календарного месяца, и подписывается обеими сторонами в нотариальной конторе. Здесь же выплачивается остальные 90% стоимости жилья, после чего покупатель вступает в права собственности и получает ключи от объекта.
Заключающим этапом приобретения недвижимости является ее регистрация в территориальном Регистре собственности (Reglstro de Propiedad). После удачной регистрации покупка недвижимости в Испании считается завершенной, и покупателю на руки выдается Эсктритура. Если покупка жилья осуществлялась через ипотечное кредитование, то оригинал Эсктритуры переправляется в банк, а покупателю выдается заверенная копия для дальнейшего ведения дел.
Основные и дополнительные расходы при покупке недвижимости
За исключением стоимости услуг нотариуса при подготовке Эсктритуры (800-1000 евро) и стоимости регистрации недвижимости в территориальном регистре (400 евро), расходы можно условно разделить на основные и дополнительные.
Основные расходы при покупке жилья – это налоги. Обязательный налог на добавленную стоимость, если покупать недвижимость от застройщика, в Испании составит 7% от заявленной стоимости объекта, в случае покупки недвижимости на вторичном рынке, то в зависимости от региона нужно будет заплатить 6-7% налога за переход собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ). Не стоит забывать и о подоходном налоге, который взимается с нерезидентов, и составляет 3% от всей суммы сделки.
К дополнительным расходам можно отнести, прежде всего, налог на недвижимость. Испания в этом вопросе придерживается ставки в 1-2% от кадастровой стоимости недвижимого имущества. Этот налог взимается как обязанность по надлежащему содержанию купленного жилья. Прежде чем купить недвижимость в Испании, обязательно нужно учитывать место расположения будущего жилья. В жилом комплексе, например, кроме обязательных коммунальных услуг, придется оплачивать уборку территории, чистку бассейна, вывоз мусора. Такие дополнительные расходы обойдутся от 200до 700 евро в год, в зависимости от того, насколько престижен комплекс, от предоставляемых слуг, метража апартаментов, количества комнат и численности проживающих.
